Planete Vegas

Les investisseurs possédant un bien aux US ont certainement entendu parler de la Home Warranty .

A la différence des bailleurs français, d’une manière générale, les logements américains destinés à la location sont tous équipés de l’électroménager. ( frigo, four, lave linge-sèche linge, gasinière voire micro ondes). Cela fait donc partie de l’immeuble mais seulement dans le cadre du bail car d’une point de vue « couverture » , ce n’est pas l’assurance des murs qui prend en charge étant donné que cet équipement fait partie des meubles. D’où la Home Warranty  qui sert à cet effet.

C’est quoi exactement ? et est-ce vraiment utile ?

Image from total protect

Home Warranty (HW) : Pour commencer une home warranty est une sorte d’assurance optionnelle qui va couvrir les biens meubles de votre propriété. J’entends par là, tout l’électroménager, le chauffe eau voire l’unité de clim.

Attention cela n’a rien à voir avec la HomeOwner Insurance qui est l’assurance des murs ( type assurance PNO- comme on la connait en France) et qui elle est obligatoire.

Le principe d’une HW : On souscrit une police annuelle ou mensuelle et ensuite il y a une franchise à chaque intervention.

Je ne sais pas si les coûts sont identiques pour tous les états, mais ici au Nevada et plus particulièrement à Las Vegas, le cout annuel varie de $450 à $800 selon le prestataire et le type de bien.

La franchise, quant à elle varie de $60 à $80 par intervention.

Comme toute bonne assurance,  le paramètre vétusté, entre en compte également.

A chaque problème, le locataire va faire appel à la compagnie de gestion , celle ci va envoyer une notification à la HW qui elle, va envoyer une des compagnies partenaires.

AVANTAGES : 

• Liberté d’esprit: Un appel à la HW et le technicien se rend sur place.
• Lorsque le bien vient d’être acquis, cela peut permettre de « monitorer  »  un peu mieux ses dépenses .

INCONVENIENTS :

• Le prix entre le coût de souscription et les franchises . Ce n’est pas neutre.
• Avoir toujours un technicien  d’une entreprise différente qui se rend au domicile, diagnostic peu fiable.
• la mauvaise compréhension de la garantie. Selon un rapport du BBB (= ce qui se rapprocherait le plus de nos associations de consommateurs) les clients ne comprendraient pas bien les niveaux de garantie ( dépréciation, prise en charge, etc….)
• Moins de contrôle sur les réparations effectuées.
• Une rentabilité minorée du fait du prix important.

Aimeriez vous avoir une Home Warranty ?

Quand on pense à Las Vegas! La première idée qui ressort n’est sans doute pas l’impôt ou les taxes !

Pourtant, il semblait quand même important de faire un point à ce sujet car de nombreux francophones ont investi dans la pierre ou dans des business ici aux USA.

Petit recap basic sur les termes :

IRS = Internal Revenue Service ( centre des Impots)

Form = Formulaire

ITIN ou TIN= (Individual Taxpayer Identification Number)

CPA = Certified Public Accountant qui correspond a notre expert comptable.

Prenons un exemple concret:

Intéressons nous aux revenus locatifs pour un couple français qui a investi aux USA en nom propre, ce couple est résident fiscal en France.

Application de la convention Franco -Américaine, voir le detail ici.

Côté France : A voir avec le centre des impôts compétent, et de la responsabilité du déclarant.

Côté USA : chaque personne physique propriétaire en nom propre d’un ou plusieurs biens est tenue de déclarer via le formulaire 1040NR.

Dans notre exemple, les revenus seront divisés en deux et affectés sur la déclaration personnelle.

Chaque déclarant doit obtenir un numéro d’identification appelé ITIN. Pour ce faire il faut fournir copie couleur du passeport certifié et remplir le form w7

Le gestionnaire  américain qui s’occupe de votre (vos) propriété (s) doit fournir un relevé à la fin de l’année un rapport avec le total des loyers perçus et les dépenses associées à chaque bien.  (Il ne s’occupe pas de l’aspect fiscal français).

A cela s’ajoute des frais  « généraux » déductibles tels que :

•  Billet d’avion ( 1/an et par personne) /- véhicule de location/-Frais d’hôtel pendant le séjour américain.

Enfin il faut fournir les dates exactes de présence sur le sol US pendant l’année.

Pour terminer, faisons le point la date de Dépôt pour les déclarations 2018.

15 Avril 2019 -1040NR ( possibilité de demander une extension de 6 mois )

Il est important de savoir que même si  dans l’exemple, « notre » couple possède 2 propriétés ( une a Las Vegas et une à Atlanta)

La déclaration d’impôts sera UNIQUE et par personne, vous devrez la faire réaliser (ou la réaliser vous même ) par une entreprise qui détiendra les rapports annuels de toutes vos propriétés. Le CPA qui prépare la déclaration la signe également et engage sa responsabilité.

Si vous possédez une LLC, la déclaration de revenus peut être différente.

En conclusion, Vous avez des propriétés aux USA , demander à votre comptable français comment notifier ou déclarer vos biens  US pour votre déclaration française. Et ici aux USA , faites  ou faites faire votre déclaration de revenus locatifs en respectant les délais.